У нинішньому році квартири в новобудовах Харкова подорожчали мінімум на 15%. Newsroom з’ясував, скільки житла здадуть забудовники в нинішньому році, чому в місто хлинули девелопери з інших регіонів країни та які райони перестали користуватися попитом у покупців. Про це ми поспілкувалися з віце-президентом Асоціації фахівців з нерухомості України Ігорем Балакою.
Що відбувається на харківському ринку нерухомості
— Ринок нерухомості в Харкова відрізняється від аналогічних в інших містах України?
— На мій погляд, це дійсно так. Поперше, Харків — це торгове місто. Тут, як ніде в країні, рахують гроші. Також це місто, де активно розвивається сфера IT: у нашому місті працює близько 47 тисяч фахівців у цій галузі. Це друга за величиною локація після Києва. Як відомо, в Харкові багато університетів, в яких навчається близько 220 тисяч студентів, з них близько 27 — іноземці. Всі ці факти говорять про те, що наше місто володіє величезним купівельним та орендним потенціалом. Досить великі грошові потоки йдуть в покупку інвестиційної нерухомості на первинному або вторинному ринку, яку в подальшому будуть здавати. На мій погляд, Харків – одне з найкомфортніших міст для придбання або продажу нерухомості.
Фото: Ігор Балака
— Сьогодні багато хто говорить про можливе загострення військового конфлікту на південному сході України. Як ринок нерухомості реагує на це зараз?
— Тривожні новини вже впливають на бізнес-співтовариство більшою мірою і в меншій — на первинний та вторинний ринки нерухомості. Але ми бачимо, що у багатьох продавців і покупців якщо не апатія, то виробилася звичка до таких загроз. На мій погляд, більшість людей звикли жити в стані військового стресу. З точки зору іноземного бізнесу — ці фактори вже впливають негативно.
У Харкові побудують величезний поштовий хаб за 43 мільйони доларів
Буквально кілька днів тому я повернувся з відрядження в Америку. Там мені довелося поспілкуватися з великим бізнесменом, представником фондів, які інвестують в нерухомість по всьому світу. Він мені сказав одну річ: “У світі існують соціальні та політичні ризики. А є військові. Я своїм акціонерам не зможу довести, чому ми повинні вкладати гроші в місто, в якому існують такі ризики. Ви б інвестували в Сомалі, Іран або Афганістан? Заходячи до вас в країну, ми змушені переводити ризики в гроші і закладати їх в процентні ставки”.
— Які є проблеми у ринку нерухомості в Харкові, як це відбивається на продавцях і покупцях?
— Довгий час первинний ринок нерухомості в Харкові був закритий для гравців з інших міст. Геннадій Кернес у свою бутність створив деякі адміністративні перешкоди для входження девелоперів та будівельних компаній з інших регіонів. Завдяки цьому при минулому мері керівництво міста могло впливати на ті чи інші місцеві компанії. З одного боку це працювало в плюс та захищало наше місто від хвилі шахрайських схем з подальшими скандалами, які, наприклад, стрясали західні регіони країни і столицю. З іншого — це заважало припливу нових гравців і в тій чи іншій мірі монополізувало сферу нерухомості.
Сюди б я також додав той факт, що зараз на вторинному ринку нерухомості спостерігається значна зношеність мереж. У всьому світі девелопер займається будівництвом. Мережі підводить місто. А тут ми маємо справу з монополіями — “Харківобленерго”, “Харківгаз” — які знаходяться в приватних руках і просто виламують бізнесменам руки. Звичайних продавців та покупців це також стосується. У більшості випадків люди практично не можуть законно вирішити питання з підключенням або повіркою приладів обліку, коли це необхідно зробити в певні терміни. У нашому регіоні ця процедура може тривати і місяць, і два. Само собою, потенційний покупець стільки часу чекати не буде. Якщо ж махнути на все рукою і продати нерухомість швидко, то новому власнику прийдуть величезні штрафи за неоформлені документи.
— На ваш погляд, з обранням у місті нового мера ця ситуація на ринку нерухомості зміниться?
— Ми вже бачимо, що до Харкова заходять іногородні компанії — з Одеси, Києва, Дніпра, Запоріжжя, Миколаєва. З одного боку це добре, так як виникає конкурентне середовище. Це грає на руку звичайному покупцеві або продавцеві нерухомості. З іншого — це може привести до появи компаній-пустушок, які будуть збирати гроші і зникати. Я не виключаю, що на харківському ринку нерухомості, особливо в частині “первинки”, в найближчі рік-два можуть виникнути гучні скандали. Ще в статусі виконуючого обов’язки мера і вже будучи градоначальником, Ігор Терехов став більш відкрито ставитися до цього ринку, зняв адміністративний контроль. Харківський ринок нерухомості почав відкриватися і сюди, повторюся, хлинуло велика кількість компаній-забудовників.
У Харкові після 11 місяців простою запрацював найстаріший кінотеатр
— У Харкові є багато “заморожених” багатоповерхівок. У деяких частина квартир продана, але власники нерухомості не можуть туди заїхати. Забудовники розводять руками, нарікають на кризу і відсутність коштів. На ваш погляд, цю проблему можна якось вирішити?
— З приводу покупки нерухомості в новобудовах існує вислів: коли ви купуєте квартиру в споруджуваному будинку, ви купуєте тільки ім’я забудовника. З тими паперами, які у вас є на руках, можете ходити по судах, але ймовірність того, що щось повернете, вкрай мала. За великим рахунком, ви купуєте бренд. У Харкові на пальцях однієї руки можна перерахувати компанії, які дорожать репутацією. Так, до них є невеликі питання щодо якості будівництва. Але не можна не віддати належне: вони будують швидко і виконують свої зобов’язання. Більш дрібні компанії з непрофільними девелоперами заривають гроші в землю, щоб коли-небудь їх “обілити” та повернути.
Що стосується “заморожених” будинків: на мій погляд, якщо держава не виділить грошей на добудову, проблему вирішити буде складно. Але тут питання: якщо кошти спрямує держава — це ж гроші платників податків. Чому я повинен платити за тих, хто вклав гроші не туди. Є ще механізм: у майбутньому, коли місто виділятиме земельну ділянку комусь із забудовників, в інвестиційну пропозицію варто вносити припис щодо добудови та введення в експлуатацію замороженого будинку. Можливо, компанія побачить вигоду для себе. Простого вирішення цієї проблеми не існує.
Потрібно зносити цілі райони із застарілими будинками
— Чи стали більше будувати в Харкові?
— Цього року в місті має бути здано в експлуатацію близько 500 тисяч квадратних метрів нерухомості. Це найбільший показник за час існування незалежної України. Для порівняння: у відносно благополучному 2007 році було здано 370 тисяч.
Парки, міст і оглядовий майданчик: що відкрили в Харкові в 2021 році
— Хто все це буде купувати?
— У нашому місті існує величезна кількість застарілого житла. Це старі “хрущовки” і “сталінки”. Цілі райони двоповерхових будинків на Москалівці, сюди ж можна включити Стару Салтівку. Я не кажу про історичні будівлі або пам’ятники архітектури — їх потрібно зберегти. Але є нетрі, які потрібно зносити і робити реновацію. Як чинять у багатьох країнах. Але тут все впирається в питання фінансів і законодавства. Сьогодні ні у забудовника, ні у девелоперів, ні у міської влади стимулу зводити в таких районах щось нове немає. При цьому в Харкові є купівельна спроможність і вона постійно зростає. Найбільший сегмент — це IT-індустрія, яка демонструє щорічне зростання на 20-25%. Вважайте: середня зарплата айтішника — майже $2500. Як на мене, ці люди цілком здатні купувати нову нерухомість.
— Що в Харкові краще продається зараз: “вторинка” або квартири в новобудовах?
— Приблизно 65% житла в Харкові зараз продається на первинному ринку, решта — “вторинка”. Наші люди втомилися жити в старих квартирах зі старими комунікаціями, проблемними парковками і часто неблагополучними сусідами. Ще одне пояснення: через пандемію і карантин люди перестали сприймати своє житло, як місце для ночівлі. Для багатьох ці квадратні метри стали постійним середовищем існування. Погодьтеся, безвилазно сидіти в чотирьох стінах дуже складно. Всі в цьому переконалися. І сьогодні ті, у кого є можливість, набувають квартири з терасами, великими балконами, басейнами на дахах і підвищеною якістю інфраструктури.
Останнім часом дуже сильний поштовх у розвитку отримав приватний сектор і котеджні містечка. Причини — аналогічні. Люди хочуть жити автономно, в комфортних умовах. При цьому далеко не останнє місце в запиті займає фактор екологічності і розумної віддаленості від мегаполісу. Зараз навколо Харкова на різних стадіях будівництва знаходиться близько 15 котеджних селищ. Ще близько 15 — у стадії розробки концепту і можу сказати, що в цих об’єктах будуть реалізовані і передові технології, “зелена” енергетика, сучасна інфраструктура.
Впізнай місце в Харкові за старим фото (ТЕСТ)
Квартири подорожчали та продовжують продаватися
— Розкажіть про ціни на квартири в Харкові.
— Візьмемо первинний ринок нерухомості. Забудовники цього року підняли ціну на 15-25% відсотків. Це пов’язано з подорожчанням енергоносіїв, зокрема — газу, зростанням мінімальної зарплати, збільшенням ціни на метал, подорожчанням будівельних матеріалів і навіть зростанням вартості контейнерів для транспортування вантажів. Наприклад, якщо раніше за бокс для транспортування крана платили $3000, що зараз — від $10 000 до $12 000.
Квартири вторинного ринку також стали дорожчими. Так, ціни на старий фонд зросли на 8-12%, а в деяких випадках — і до 15%. Більшість угод, які відбуваються зараз, — це обмін з доплатою. Якщо говорити узагальнено, то ситуація на харківському ринку виглядає так: гроші пішли в нерухомість, активність роздулася, а збільшення цін потрібно підкріплювати платоспроможним попитом. А коли ціни сильно “задираються”, відбувається корекція. Не можу сказати, що це “відкат”. Просто ціни перестали рости так, як це було весь минулий і нинішній рік.
— Які райони сьогодні найбільш привабливі в плані придбання нерухомості вторинного ринку?
— Традиційно — центр, район станцій метро “Наукова”, “Держпром”. Квартири в цих локаціях користуються попитом як для власного проживання, так і здачі в оренду в тому числі іноземним студентам. Усередненим по затребуваності районом Харкова вважається Олексіївка. Аналізуючи ціни на житло в цій місцевості, можна скласти уявлення про “загальну температуру по лікарні”. Хорошим попитом також користуються квартири на Салтівці, поблизу станцій метро. Аналогічно — біля метро “Холодна гора”. Менш затребувані квартири на проспекті Гагаріна, ХТЗ, на нових будинках, основі, Рогані. При цьому в районах околиць міста локально відбулося зростання цін на квартири. Це пов’язано з тим, що останнім часом в цих місцях виникли нові мікрорайони, які позитивно вплинули на привабливість регіону. Так, райони Нові Дома та ХТЗ почали “наздоганяти” Олексіївку.
— На ваш погляд, як ситуація буде змінюватися в найближчі квартали?
— Прогнозувати що-небудь можна тільки з урахуванням політичних і військових ризиків, які у нас зараз є. Якщо у нас почнеться “щось”, швидше за все ринок “заморозиться”. Це не означає, що ціни впадуть. Просто буде мінімальна кількість угод. І якщо ситуація за півроку не відновиться, то лише тоді ціни поповзуть вниз. Поки економіка зростає. І це, можливо, навіть не заслуга нашого уряду, а світовий тренд. На мою думку, В найближчий період буде відбуватися зростання цін в районі 3-7% на всьому діапазоні ринку.
Коментарі