Небольшое компактное жилье площадью от 12 метров квадратных. Оно состоит из одной комнаты, в которой есть кухня-студия, импровизированная гостиная, которая превращается в спальню – именно такой формат жилья назвали смарт-квартирами в Украине. В Харькове они начали появляться в 2009 году.
С тех пор смарт-квартиры прошли целый ряд трансформаций. Их появление стало настоящим спасательным кругом для рынка харьковской недвижимости после финансового кризиса 2008 года. Сегодня это компактное жилье может составить большую конкуренцию новым традиционным “однушкам” в эконом-сегменте.
Newsroom в партнерском материале с компанией-застройщиком Turkish Development Ukraine расскажет историю появления и развития смарт-квартир в Харькове, которая оказалась весьма занимательной.
Апартаменты для маленькой семьи и аренды: личный опыт
Сергей Степаненко сам живет в “трешке” в центре Харькова, но не так давно стал владельцем смарт-квартиры в новом жилом комплексе. Жилье еще строится, сдача запланирована на лето 2022 года. В планах – ремонт.
“Площадь квартиры – 23 “квадрата”. Планировка везде одинаковая, поэтому я хочу там добавить перегородки, чтобы зонировать помещение. Но жить в этой квартире я не собираюсь, планирую сдавать ее в аренду. Выбрал ЖК, где строят еще и офисное пространство для IT-компаний, а их сотрудникам будет удобно и выгодно жить рядом с работой. Собственно, на это и рассчитывал”, – говорит Сергей.
По его примеру сегодня покупают жилье многие, инвестируя в будущее. Для себя жилье берут преимущественно одинокие люди, семьи из двух человек.
Как смарт–квартиры спасли рынок недвижимости
В 2008 году мировой финансовый кризис уложил на лопатки очень много рынков. Пострадала и сфера недвижимости. Люди тогда не доверяли никому: ни банкам, ни застройщикам. В итоге рынок практически замер.
“Однокомнатная квартира стоила от 40 тысяч долларов, был высокий уровень закредитованности, многие кредиты стали “плохими” – и банки впоследствии начали изымать недвижимость. Да и у населения на руках не было 40–45 тысяч, чтобы купить даже самое дешевое жилье. У многих оставалось около 10–15 тысяч долларов, за которые они могли приобрести те самые еврогостинки (смарт-квартиры. – Ред.). И те девелоперы, которые начали их строить, проявили недюжинную прозорливость”, – говорит вице-президент, руководитель комитета по международной деятельности и заместитель главы Харьковского регионального отделения Ассоциации специалистов недвижимости Украины Игорь Балака.
По словам руководителя компании “ХАН (Харьковское агентства недвижимости)” Светланы Якимовой, смарт-квартиры стали успешной бизнес-моделью, которая удовлетворяла спрос на доступное жилье.
“В то время однокомнатные квартиры были самыми дешевыми, не смотря на то, что цена “квадрата” была самой высокой. Это было единственное жилье, которое люди могли себе, в принципе, позволить, оно всегда было в большом спросе. Кроме того, основная масса наших домов на Салтовке, Алексеевке и в других районах спроектированы следующим образом: в стояках подъездов такое распределение – две трехкомнатные квартиры, одна двухкомнатная и одна однокомнатная”, – говорит о причинах популярности компактного жилья Светлана Якимова.
А вот появление смарт-квартир попросту спасло рынок харьковской недвижимости. Если в других сегментах сделки практически остановились, то новое мини-жилье разлеталось.
Сначала была реконструкция
В 2009 году за дело взялись бизнесмены, которые очень хорошо понимали потребности рынка. Они начали выкупать старые общежития и превращали их в гостинки, которые в будущем начали называть смарт-квартирами. В дело шли также старые промышленные постройки и здания НИИ. В работу брали все капитально отстроенное, заброшенное и то, что можно было приспособить под жилье.
“Учитывая недостаток финансирования и отказ банков кредитовать такие работы, проводили реконструкцию чуть ли не по этажам. Продавали жилье с ремонтом, а вырученные от продажи деньги перетекали в новые проекты. Была очень серьезная оборачиваемость. Это был интересный и быстрый вид бизнеса, он мог приносить и до 100% годовых, а самое главное – эти квартиры были ликвидны”, – вспоминает Игорь Балака.
Сам процесс выглядел следующим образом: девелоперы и специалисты по недвижимости находили объекты, изучали техническую и документальную стороны – что нужно переоборудовать, сколько времени понадобиться на переоформление. По решению суда объекты вводили в эксплуатацию и проводили реконструкцию, которая, в среднем, обходилась в 100-150 долларов за “квадрат” без учета ремонта.
На некоторых объектах строителям приходилось заморачиваться. По словам Игоря Балаки, в бывших административных зданиях было все легко и понятно. В бывших кабинетах ставили перегородки, проводили сети, а вот в производственных помещениях с высотой потолков четыре-пять метров возникли сложности. До них бизнесмены добрались уже к 2011 году.
Эпоха двухэтажности и концепций
“Когда подобрали все старые общежития, в 2011-2012 году взялись плотно за промышленные здания. Они были больше по объему, поэтому их начали бить пополам по горизонтали – из одного этажа получалось два”, – вспоминает Светлана Якимова.
В этих двухуровневых смарт-квартирах на первом этаже находилась столовая с санузлом, на втором – спальня. Это увеличивало доходность проекта.
И уже тогда покупателям начали предлагать жилье с ремонтом. Такую инициативу приняли на ура, точно так же, как и проработанную концепцию одного из первых харьковских ЖК со смарт-квартирами. По словам Светланы Якимовой, заключалась она в том, что дом находился на закрытой территории. Можно было покупать квартиры и доверять их управляющей компании, а она уже сдавала в аренду жилье вместо собственника.
“Привлекал людей и очень низкий порог входа – квартиру площадью 15-17 квадратных метров можно было купить за 8000 долларов”, – объясняет популярность смарт-квартир Светлана Якимова.
Новейшая история смарт-жилья
Следующий этап строительства смарт-квартир – новостройки, в которых жилые юниты подросли в площади до 17-20 “квадратов”. Сегодня на рынке уже есть предложения и до 30.
Это жилье и реконструированный “смарт” был на пике популярности до 2017 года. По словам Игоря Балаки, в период бума было 1000–1200 таких квартир на рынке, сейчас же цифры уменьшились почти в два раза, потому что спрос перешел в более платежеспособные сегменты.
Выросла, конечно же, и стоимость такого жилья. В 2009–2011 годы “квадрат” стоил 350-400 долларов, в прошлом году цена составила уже 950–1200 долларов. Ценник зависит от качества самого жилья, от инфраструктуры и локации. Последний фактор становится ключевым при выборе жилья.
Смарт-жилье можно найти практически во всех районах города. Новая тенденция – смарт-квартиры в самом центре Харькова. В последние годы несколько застройщиков вывели на рынок новостройки со смарт-квартирами, которые продали в максимально короткие сроки. По словам Светланы Якимовой, срок реализации жилья в элитном доме в центре – три-четыре года, а для распродажи малых площадей понадобиться шесть месяцев.
Иностранцы выходят на рынок смарт-жилья
В новейшей истории харьковских смарт-квартир появился уже иностранный опыт. За строительство компактного жилья в городе взялся турецкий застройщик. Он внедряет новый японский формат – “апато кайдзен”. Это небольшие квартиры с оптимально организованным пространством площадью от 16 “квадратов”. Стоимость квадратного метра стартует от 1350 евро.
“Эти жилые комплексы строят из лучших материалов, с современными удобствами – бесшумными лифтами, датчиками движения в холлах, с подсветкой подъездов”, – рассказывают в компании Turkish Development Ukraine.
Возводят дома по монолитно-каркасной технологии, что позволяет строить быстро и надежно. Так, 18-этажный дом по улице Куликовской в тихом центре города турецкому застройщику удалось возвести за год. Строят в Харькове так же, как и в сейсмически активной Турции. Если дом возводят на склоне или рядом с ним, то обязательно используют заливные сваи, до 12 метров в глубину.
“В наших домах полностью выполнена система молниеотвода и заземления, электрощиты прибыли из Турции в уже собранном виде, все кабели – в шахте. Эта система протестирована при температуре 750 градусов, она вообще не горит, да и ко всему прочему – противоударная”, – говорят в компании.
Как и украинские коллеги, турецкий застройщик тоже решил удивлять фишками. Например, в жилых комплексах Turkish Development Ukraine установлены розетки, которые не ударят током, что бы ни происходило. Освещение в новых жилых комплексах обеспечивают исключительно светодиодные лампочки, есть там и дизельные генераторы на случай отключения электричества.
Turkish Development Ukraine 70% материалов привозит из Турции. “Мы уверены в качестве материалов, да и так получается дешевле. Например, стоимость тех же гранита и мрамора ниже в Турции”, – говорят в компании.
Покупателям иностранцы предлагают квартиры уже с ремонтом, при этом выбирать можно из трех вариантов – классика, лофт и стиль будуар. Также можно заказать ремонт у аккредитованного застройщиком подрядчика. По словам экспертов, такой вариант более надежный, нежели нанимать сторонние бригады, которые не гарантируют качество ремонта. Были случаи, что приглашенные строители грешили и воровством.
История смарт-квартир в Харькове только начинается. В этом уверены и застройщики, и риелторы, ведь первая столица развивается, принимает студентов и новых горожан, да просто живет своей обычной активной жизнью.
Комментарии