Квартиры в “панельках” и элитных новостройках будут дорожать, а микрорайоны с устаревшими домами нужно сносить — эксперт

В нынешнем году квартиры в новостройках Харькова подорожали минимум на 15%. Newsroom выяснил, сколько жилья сдадут застройщики в нынешнем году, почему в город хлынули девелоперы из других регионов страны и какие районы перестали пользоваться спросом у покупателей. Об этом мы пообщались с вице-президентом Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Игорем Балакой.

Что происходит на харьковском рынке недвижимости

Рынок недвижимости в Харькова отличается от аналогичных в других городах Украины?

— На мой взгляд, это действительно так. Во первых, Харьков —  это торговый город. Здесь, как нигде в стране, считают деньги. Также это город, где активно развивается сфера IT: в нашем городе работает около 47 тысяч специалистов в этой области. Это вторая по величине локация после Киева. Как известно, в Харькове много университетов, в которых учится порядка 220 тысяч студентов, из них около 27 — иностранцы. Все эти факты говорят о том, что наш город обладает огромным покупательским и арендным потенциалом. Достаточно большие денежные потоки идут в покупку инвестиционной недвижимости на первичном или вторичном рынке, которую в дальнейшем будут сдавать. На мой взгляд, Харьков — один из самых комфортных городов для приобретения или продажи недвижимости.

photo_2021-12-09_10-30-10.jpg
Фото: Игорь Балака

Сегодня многие говорят о возможном обострении военного конфликта на Юго-Востоке Украины. Как рынок недвижимости реагирует на это сейчас? 

— Тревожные новости уже влияют на бизнес-сообщество в большей степени и в меньшей — на первичный и вторичный рынки недвижимости. Но мы видим, что у многих продавцов и покупателей если не апатия, то выработалась привычка к таким угрозам. На мой взгляд, большинство людей привыкли жить в состоянии военного стресса. С точки зрения иностранного бизнеса — эти факторы уже влияют негативно.

В Харькове построят огромный почтовый хаб за 43 миллиона долларов

Буквально несколько дней назад я вернулся из командировки в Америку. Там мне довелось пообщаться с крупным бизнесменом, представителем фондов, которые инвестируют в недвижимость по всему миру. Он мне сказал одну вещь: “В мире существуют социальные и политические риски. А есть военные. Я своим акционерам не смогу доказать, почему мы должны вкладывать деньги в город, в котором существуют такие риски. Вы бы инвестировали в Сомали, Иран или Афганистан? Заходя к вам в страну, мы вынуждены переводить риски в деньги и закладывать их в процентные ставки”. 

3.jpg

Какие есть проблемы у рынка недвижимости в Харькове, как это отражается на продавцах и покупателях? 

— Долгое время первичный рынок недвижимости в Харькове был закрыт для игроков из других городов. Геннадий Кернес в свою бытность создал некоторые административные препятствия для вхождения девелоперов и строительных компаний из других регионов. Благодаря этому при прошлом мэре руководство города могло оказывать влияние на те или иные местные компании. С одной стороны это работало в плюс и ограждало наш город от волны мошеннических схем с последующими скандалами, которые, например, сотрясали западные регионы страны и столицу. С другой — это мешало притоку новых игроков и в той или иной степени монополизировало сферу недвижимости.

Сюда бы я также добавил тот факт, что сейчас на вторичном рынке недвижимости наблюдается значительная изношенность сетей. Во всем мире девелопер занимается строительством. Сети подводит город. А здесь мы имеем дело с монополиями — “Харьковоблэнерго”, “Харьковгаз” — которые находятся в частных руках и попросту выламывают бизнесменам руки. Обычных продавцов и покупателей это также касается. В большинстве случаев люди практически не могут законно решить вопрос с подключением или поверкой приборов учета, когда это необходимо сделать в определенные сроки. В нашем регионе эта процедура может длиться и месяц, и два. Само собой, потенциальный покупатель столько времени ждать не будет. Если же махнуть на все рукой и продать недвижимость быстро, то новому владельцу придут огромные штрафы за неоформленные документы.

4.jpg

На ваш взгляд, с избранием в городе нового мэра эта ситуация на рынке недвижимости изменится?

— Мы уже видим, что в Харьков заходят иногородние компании — из Одессы, Киева, Днепра, Запорожья, Николаева. С одной стороны это хорошо, так как возникает конкурентная среда. Это играет на руку обычному покупателю или продавцу недвижимости. С другой — это может привести к появлению компаний-пустышек, которые будут собирать деньги и исчезать. Я не исключаю, что на харьковском рынке недвижимости, особенно в части “первички”, в ближайшие год-два могут возникнуть громкие скандалы. Еще в статусе исполняющего обязанности мэра и уже будучи градоначальником, Игорь Терехов стал более открыто относиться к этому рынку, снял административный контроль. Харьковский рынок недвижимости начал открываться и сюда, повторюсь, хлынуло большое количество компаний-застройщиков.

В Харькове после 11 месяцев простоя заработал старейший кинотеатр 

В Харькове есть много “замороженных” многоэтажек. В некоторых часть квартир продана, но владельцы недвижимости не могут туда заехать. Застройщики разводят руками, сетуют на кризис и отсутствие средств. На ваш взгляд, эту проблему можно как-то решить?

— По поводу покупки недвижимости в новостройках существует высказывание: когда вы приобретаете квартиру в строящемся доме, вы покупаете только имя застройщика. С теми бумагами, которые у вас есть на руках, можете ходить по судам, но вероятность того, что что-то вернете, крайне мала. По большому счету, вы приобретаете бренд. В Харькове на пальцах одной руки можно пересчитать компании, которые дорожат репутацией. Да, к ним есть небольшие вопросы по качеству строительства. Но нельзя не отдать должное: они строят быстро и выполняют свои обязательства. Более мелкие компании с непрофильными девелоперами зарывают деньги в землю, чтобы когда-нибудь их “обелить” и вернуть. 

Что касается “замороженных” домов: на мой взгляд, если государство не выделит денег на достройку, проблему решить будет сложно. Но тут вопрос: если средства направит государство — это же деньги налогоплательщиков. Почему я должен платить за тех, кто вложил деньги не туда. Есть еще механизм: в будущем, когда город будет выделять земельный участок кому-то из застройщиков, в инвестиционное предложение стоит вносить предписание по достройке и вводу в эксплуатацию замороженного дома. Возможно, компания увидит выгоду для себя. Простого решения этой проблемы не существует.   

5.jpg

Нужно сносить целые районы с устаревшими домами

Стали ли больше строить в Харькове? 

— В этом году в городе должно быть сдано в эксплуатацию около 500 тысяч квадратных метров недвижимости. Это самый большой показатель за время существования независимой Украины. Для сравнения: в относительно благополучном 2007 году было сдано 370 тысяч.

Парки, мост и смотровая площадка: что открыли в Харькове в 2021 году

Кто все это будет покупать? 

— В нашем городе существует огромное количество устаревшего жилья. Это ветхие “хрущевки” и “сталинки”. Целые районы двухэтажных домов на Москалевке, сюда же можно включить Старую Салтовку. Я не говорю про исторические здания или памятники архитектуры — их нужно сохранить. Но есть трущобы, которые нужно сносить и делать реновацию. Как поступают во многих странах. Но здесь все упирается в вопрос финансов и законодательства. Сегодня ни у застройщика, ни у девелоперов, ни у городской власти стимула возводить в таких районах что-то новое нет. При этом в Харькове есть покупательская способность и она постоянно растет. Самый большой сегмент — это IT-индустрия, которая демонстрирует ежегодный рост на 20-25%. Считайте: средняя зарплата айтишника — почти $2500. Как по мне, эти люди вполне способны приобретать новую недвижимость. 

20-img_20190413_103517.jpg

Что в Харькове лучше продается сейчас: “вторичка” или квартиры в новостройках? 

— Приблизительно 65% жилья в Харькове сейчас продается на первичном рынке, остальное — “вторичка”. Наши люди устали жить в старых квартирах со старыми коммуникациями, проблемными парковками и зачастую неблагополучными соседями. Еще одно объяснение: из-за пандемии и COVID-карантинов люди перестали воспринимать свое жилье, как место для ночевки. Для многих эти квадратные метры стали постоянной средой обитания. Согласитесь, безвылазно сидеть в четырех стенах очень сложно. Все в этом убедились. И сегодня те, у кого есть возможность, приобретают квартиры с террасами, большими балконами, бассейнами на крышах и повышенным качеством инфраструктуры.

В последнее время очень сильный толчок в развитии получил частный сектор и коттеджные городки. Причины — аналогичны. Люди хотят жить автономно, в комфортных условиях. При этом далеко не последнее место в запросе занимает фактор экологичности и разумной удаленности от мегаполиса. Сейчас вокруг Харькова на разных стадиях строительства находится около 15 коттеджных поселков. Еще около 15 — в стадии разработки концепта и могу сказать, что в этих объектах будут реализованы и передовые технологии, “зеленая” энергетика, современная инфраструктура. 

Узнай место в Харькове по старому фото (ТЕСТ)

2419501.jpg

Квартиры подорожали и продолжают продаваться 

Расскажите о ценах на квартиры в Харькове.

— Возьмем первичный рынок недвижимости. Застройщики в этом году подняли цену на 15-25% процентов. Это связано с подорожанием энергоносителей, в частности — газа, ростом минимальной зарплаты, увеличением цены на металл, подорожанием строительных материалов и даже ростом стоимости контейнеров для транспортировки грузов. Например, если раньше за бокс для транспортировки крана платили $3000, что сейчас — от $10 000 до $12 000. 

Квартиры вторичного рынка также стали дороже. Так, цены на старый фонд выросли на 8-12%, а в некоторых случаях — и до 15%. Большинство сделок, которые происходят сейчас, — это обмен с доплатой. Если говорить обобщенно, то ситуация на харьковском рынке выглядит так: деньги ушли в недвижимость, активность раздулась, а увеличение цен нужно подкреплять платежеспособным спросом. А когда цены сильно “задираются”, происходит коррекция. Не могу сказать, что это “откат”. Просто цены перестали расти так, как это было весь прошлый и нынешний год.

 prospekt_nauki.jpg

Какие районы сегодня наиболее привлекательны в плане приобретении недвижимости вторичного рынка?

— Традиционно — центр, район станций метро “Научная”, “Держпром”. Квартиры в этих локациях пользуются спросом как для собственного проживания, так и сдачи в аренду в том числе иностранным студентам. Усредненным по востребованности районом Харькова считается Алексеевка. Анализируя цены на жилье в этой местности, можно составить представление об “общей температуре по больнице”. Хорошим спросом также пользуются квартиры на Салтовке, вблизи станций метро. Аналогично — около метро “Холодная гора”. Менее востребованы квартиры на проспекте Гагарина, ХТЗ, на Новых Домах, Основе, Рогани. При этом в районах окраин города локально произошел рост цен на квартиры. Это связано с тем, что в последнее время в этих местах возникли новые микрорайоны, которые позитивно повлияли на привлекательность региона. Так, районы Новые Дома и ХТЗ начали “догонять” Алексеевку. 

2482.jpg 

На ваш взгляд, как ситуация будет меняться в ближайшие кварталы? 

— Прогнозировать что-либо можно только с учетом политических и военных рисков, которые у нас сейчас есть. Если у нас начнется “что-то”, скорее всего рынок “заморозится”. Это не значит, что цены упадут. Просто будет минимальное количество сделок. И если ситуация за полгода не восстановится, то лишь тогда цены поползут вниз. Пока экономика растет. И это, возможно, даже не заслуга нашего правительства, а мировой тренд. По моему мнению, в ближайший период будет происходить рост цен в районе 3-7% на всем диапазоне рынка.

Комментарии