Что ждет первичную недвижимость в 2021 году: прогнозы экспертов и участников рынка

Мнения, что 2021 год будет не таким сложным и чуть более предсказуемым, чем 2020-й, высказываются крайне осторожно. И скорее с надеждой, чем с уверенностью в этом. Как бы там ни было, рынок первичной недвижимости в 2021 году будет работать в том же, уже чуть более знакомом и понятном коронавирусном контексте.

Если длительных жестких локдаунов или иных резких потрясений не будет, то строительная отрасль способна стать одним из локомотивов украинской экономики и быстро найдет рыночный баланс. Что будет с ценами, предложением и спросом и другими важными для «первички» аспектами, мы и выясняли, пообщавшись с экспертами и участниками рынка.

Главные прогнозы для первичной недвижимости в 2021 году:

• * первичная недвижимость будет дорожать. Факторами роста могут быть курсовые колебания, повышение расходов строительных компаний и т.д.

• * спрос заметно не изменится. На его падение будет «работать» общее снижение уровня доходов украинцев, а на рост — фактор отложенного спроса. А вот в рамках отдельных категорий (классов) недвижимости возможны более ощутимые изменения;

• * объемы строительства и ввода объектов в эксплуатацию (то есть предложение) должны увеличиться. Отчасти это связано с огромными очередями на получение сертификатов о готовности зданий в ГАСИ, сформировавшимися во второй половине 2020-го;

• * дальнейшее снижение ипотечных ставок, вплоть до 7% годовых (при наиболее оптимистичном сценарии);

• * новые тренды на рынке: снижение интереса к эконом-классу и рост популярности более комфортного жилья, акценты на прогрессивных технологиях и интересных архитектурных решениях.

Поговорим об этих прогнозах детальнее.

Что будет с ценами первичной недвижимости в 2021 году?

Эксперты рынка и застройщики уверены, что стоимость жилья на первичном рынке будет расти. В среднем ценники могут подняться от 7 до 12%, причем изменения будут прямо зависеть от категорий недвижимости. Схожий прогноз дает и Национальный Банк Украины: общее подорожание в 2021 году может составить 3-6%, тогда как на первичном рынке показатели будут выше — 10-12%.

Интересно, что первый квартал года должен быть относительно стабильным, считают представители девелоперской компании «Строй Сити Девелопмент». Но в дальнейшем из-за подорожания стройматериалов избежать более высоких ценников на жилые квадратные метры не выйдет.

Спровоцировать рост цен могут различные фундаментальные факторы. Во-первых, это курс доллара. Во-вторых, снижение темпов сдачи новых объектов из-за проблем с реформированием ГАСИ. Из-за этого предложение временно снижается, формируя дефицит, уверены в «Кредитвест банке». Плюс традиционная нехватка новых жилых «квадратов» есть в столице, Харькове и других больших областных центрах.

По мнению независимых экспертов рынка, еще один потенциальный драйвер роста — активизация ипотеки.

Темпы подорожания, скорее всего, будут выше значений инфляции, так что итоговые 10-12% прироста по результатам 2021 года выглядят вполне правдоподобно. Но, допустим, в эконом-классе большого роста, вероятно, не будет. В долларовом эквиваленте тут возможно даже удешевление.

Зато категория «комфорт» и «бизнес», где неизбежны более высокие затраты на само строительство и последующее благоустройство, точно подорожает. Минимальный рост составит 5-7%. Конечно же, итоговые значения прямо зависят от цены гривны к доллару, считают аналитики консалтинговой компании SV Development.

Что будет со спросом на первичное жилье в 2021 году?

Уровень востребованности квартир в новостройках остается довольно противоречивым. Нередкие случаи сворачивания бизнеса и потери работы из-за коронавируса не способствуют росту потенциальных покупателей жилья. В связи с этим эксперты предполагают, что есть все основания для снижения спроса.

Одновременно застройщики ждут повышение интереса на фоне отложенного спроса. Так, немало семей заняли выжидающую позицию в 2020 году. Но вечно откладывать решение квартирного вопроса нельзя, а быстрого решения проблемы коронавируса с помощью массовой вакцинации ждать тоже не стоит. Поэтому на фоне роста цен покупатели начнут вести себя активнее, предполагают в компании «Строй Сити Девелопмент».

Упоминаемая ранее более доступная ипотека также способна взвинтить спрос.

А еще не стоит забывать о тех городах, где давно имеется дефицит жилья. Это Киев, Харьков, Одесса и многие другие областные центры. Тут спрос стабильно высок, причем акценты смещаются в сторону объектов повышенной комфортности. А конкретно в этих сегментах недвижимости в нашей стране все еще хватает «пробелов», то есть ощутима нехватка проектов.

Можно предполагать, что в 2021 году самыми востребованными станут не новостройки эконом-класса, а более качественные объекты первичной недвижимости, в том числе проекты «город в городе». Их отличает продуманная инфраструктура и комплексное благоустройство территорий. Строительство таких ЖК рассчитано на 3-7 лет и предполагает несколько пусковых очередей.

Что будет с предложением в 2021 году?

В 2020 году, по информации Государственной службы статистики Украины, застройщики ввели в эксплуатацию на 18% меньше жилья, чем годом ранее. Но объемы строительства если и сократились, то не столь внушительно. Причина такого проседания связана с реформированием Государственной архитектурно-строительной инспекции и фактическими простоями в ее работе, предопределившими задержки с выдачей сертификатов о готовности объектов.

По данным компании City Development Solutions, около 40% готовых объектов в столице не были сданы в эксплуатацию. В результате из-за бюрократических заминок свыше 250 тысяч квадратных метров первичного жилья не могут быть переданы покупателям.

Помимо этого эксперты ожидают и оживления строительства в Украине. Активными сейчас остаются те застройщики, которые имеют определенную финансовую прочность и сбалансированную бизнес-модель с достаточным количеством собственных средств или инвестиций от международных партнеров. Они не так зависимы от вложений от непосредственных покупателей жилья, могут спокойно достроить свои текущие проекты в случае форс-мажоров.

Но и гнаться за многочисленными новыми ЖК такие компании в 2021 году не будут. Например, в «Строй Сити Девелопмент» считают, что важнее продолжать стабильную работу на действующих строительных площадках и грамотно подходить к запуску новых проектов.

Знаковые тренды на рынке недвижимости 2021 года:

1. Дальнейшее снижение ипотечных ставок. В конце 2020 года в Министерстве финансов пообещали продолжить работу по обеспечению дешевой ипотеки. Обещают, что уже в этом году появятся кредитные продукты под 7% с первым взносом от 20% от стоимости недвижимости.

2. Комфорт-класс продолжит вытеснять эконом. Несмотря на снижение дохода, украинцы становятся более требовательными, поэтому не гонятся просто за дешевым жильем, а хотят платить за качество.

3. Появление городов-спутников в пригородах. Необходимость удаленной работы повышает спрос на загородные форматы недвижимости, в том числе коттеджи, ситихаусы и таунхаусы. Вероятно, даже те застройщики, которые не делали ставку на них, пополнял свои портфели подобными проектами.

4. Акценты на концепцию, архитектурные решения и строительные технологии. Украинцев, покупающих жилье в новостройках, интересуют уже не только квадратные метры, но и другие важные моменты. Растет интерес к концептуальным проектам, в которых закладывается определенный формат жизни. Точно также покупателей интересует нестандартная архитектура и современные технологии. Они хотят жить не в «серой коробке», а в красивом здании с продуманной системой безопасности, вентилируемыми фасадами, экологичными стройматериалами, благоустроенной территорией.

0

0